سن فرسودگی ساختمان

سن فرسودگی ساختمان چقدر است؟ عمر مفید تیرآهن چقدر است؟ اصلی ترین عامل حمایتی ساختمان کدام جز از آن است؟ چه چیزی می تواند اسکلت ساختمان بتنی را برای سال های طولانی حفظ کند؟ تیرآهن از مهم ترین عناصر در سازه های مهندسی است که بدون وجود آن نمی توان عملیات ساخت و ساز را تکمیل کرد. تیرآهن از نظر استحکام و مقاومت بی نظیر است اما نمی تواند در طولانی مدت کیفیت خود را حفظ کند. به عبارتی تیرآهن عمر مفید مشخصی دارد که پس از به پایان رسیدن آن می تواند خطراتی به دنبال داشته باشد.

به طور معمول تعیین دقیق عمر هر ابزار یا وسیله ای قابل تشخیص نبوده و تیرآهن هم از این قاعده مستثنی نیست. بر اساس معیارهای مختلف، عمر مفید تیرآهن یا به عبارتی عمر مفید ساختمان تیرآهن بین 50 الی 100 سال می باشد. اما بعضی عوامل مانند فرسودگی، کیفیت تیرآهن، ضربه، شیوه نگهداری و غیره می تواند عمر مفید تیرآهن را کم و زیاد کند. پس سازه های ساختمانی قدیمی پس از گذشت حدود 100 سال به علت فرسودگی احتمال بروز آسیب و تخریب سازه را افزایش می دهد.

قبل خواندن این مطلب، به این نکات توجه کنید!

1. اگر خواهان محاسبه عمر مفید بنا هستید، باید سن واقعی آن را بررسی کنید.

2. از سن سندی و بهره برداری فقط برای قیمت گذاری و خرید و فروش ملک استفاده می شود.

3. اگر قصد دریافت وام مسکن از بانک را دارید، به این نکته توجه کنید که بانک به خانه های 20 سال به بالا وام نداده و فقط به سن واقعی آن توجه می کند.

4. اگر قصد نوساز بنا را دارید و می حواهید خود در آن زندگی کنید محاسبه سن فرسودگی ساختمان اهمیت بسیاری دارد.

سن فرسودگی ساختمان

سن فرسودگی ساختمان به مدت زمانی اطلاق می شود که از زمان ساخت یک بنا یا از آخرین بازسازی یا تعمیر اساسی آن گذشته می باشد. این سن بیشتر به تأثیر عوامل مختلفی مانند شرایط جوی و روش های نگهداری ساختمان بر کیفیت و ایمنی آن توجه دارد.

به عبارت دیگر، سن فرسودگی می تواند به طور غیرمستقیم میزان تخریب و فرسوده شدن یک ساختمان را نشان دهد و حتی ممکن است از سن ساخت و بهره برداری آن بیشتر باشد. در کل، سن فرسودگی ساختمان به ارزیابی وضعیت فعلی و نیاز به بازسازی یا نوسازی کمک می کند و می تواند معیاری برای تصمیم گیری در خصوص خرید، فروش یا بازسازی یک ملک باشد.

تفاوت عمر مفید بنا با سن فرسودگی

عمر بنا یک معیار نظری و بر اساس سال ساخت و بهره برداری ساختمان است، در حالی که سن فرسودگی یک اندازه گیری عینی است که وضعیت فعلی ساختمان را نشان می دهد. سن فرسودگی ساختمان برای تخریب هم بر اساس ارزیابی کلی از وضعیت ساختمان، نیازهای آینده و الزامات جدید به وجود می آید. در حالی که عمر مفید و سن فرسودگی بیشتر به گذر زمان و تأثیر عوامل مختلف بر ساختمان مرتبط هستند. در نهایت، این مفاهیم به هم مرتبط هستند، اما هر کدام می توانند اطلاعات متفاوتی را درباره وضعیت و قابل استفاده بودن یک ساختمان ارائه کنند.

سن فرسودگی ساختمان برای تخریب

سن تخریب ساختمان به مدت زمانی اشاره دارد که یک بنا به طور معمول برای تخریب در نظر گرفته می شود. این سن به دلایل مختلفی مانند فرسودگی، عدم ایمنی و نیاز به نوسازی تعیین خواهد شد. این سن به نوع ساختمان، کیفیت ساخت و میزان نگهداری و استفاده از آن بستگی دارد. سن فرسودگی ساختمان برای تخریب در ساختمان های مسکونی بین 30 تا 50 سال و برای ساختمان های تجاری 20 تا 30 سال در نظر گرفته می شود. البته این اعداد بسیار متغیر بوده و به شرایط خاص هر بنا وابسته می باشد. از طرفی، تصمیم به تخریب باید با ارزیابی دقیق وضعیت ساختاری، ایمنی و مطابق با قانون تخریب ساختمان فرسوده انجام شود.

انواع روش های استعلام سن بنا

از جمله اختلافاتی که بین مالک و خریدار به وجود می آید، سن فرسودگی ساختمان می باشد. شما می توانید با سه روش سن بنا را محاسبه کنید:

1- سن واقعی ساختمان

وقتی یک ساختمان ساز تصمیم به ساخت خانه ای می گیرد، اولین قدم، دریافت مجوز یا پروانه ساخت می باشد. بعضی از افراد معتقدند، این زمانی است که یک ساختمان متولد می شود. بعد از دریافت پروانه، عملیات ساخت و ساز آغاز می شود. عده ای هم بر این باورند که زمانی که شروع به پی ریزی ساختمان می شود را باید زمان تولد ساختمان در نظر گرفت و سن فرسودگی ساختمان را از آن زمان محاسبه کرد. در هنگام دریافت تسهیلات بانکی این نوع از سن بنا مورد نظر می باشد. این سن فرسودگی ساختمان را سن واقعی ساختمان می گویند.

2- سن بهره برداری ساختمان

در مقابل افرادی هم هستند که معتقدند، ساختمان از زمانی متولد می شود که مورد بهره برداری قرار گیرد و کلید آن به دست ساکنانش باشد. برای محاسبه سن فرسودگی ساختمان با این معیار، می توان به زمان نصب کنتورها رجوع کرد. کارشناسان معتقد هستند که عمر ساختمان از زمانی شروع می شود که کنتورها نصب می شوند. در واقع تاریخ نصب کنتورها تاریخ پایان پروژه ساخت و ساز محسوب می شود.

با استفاده از قبض برق می توانید، زمان نصب کنتور را بفهمید و سن بنا را از آن تاریخ محاسبه کنید. البته گاهی به دلایلی مانند خرابی، ممکن است کنتور عوض شود و در قبض برق تاریخ تعویض کنتور ذکر شود. نگران نباشید، شرکت برق برای این مشکل راه حلی اندیشیده می باشد. این شرکت سایتی را به مشترکین معرفی کرده که با وارد کردن شناسه قبض، رمز و یا شماره پرونده، می توانند به اطلاعات کلی در مورد مالک، تعداد کنتورهای عوض شده، زمان نصب اولین کنتور، مبلغ بدهی و بسیاری اطلاعات دیگر دسترسی داشته باشند.

3- سن سندی ساختمان و یا سال ساخت خانه در سند

معیار دیگری که برای محاسبه سن فرسودگی ساختمان در نظر گرفته می شود، سال ساخت خانه در سند می باشد. سال ساخت خانه در سند، در واقع تاریخ گرفتن پایان کار ساختمان می باشد. در واقع وقتی ساخت و ساز به پایان می رسد، پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر می شود. سالی که در سند ذکر می شود، تاریخ گرفتن پایان کار می باشد.

همان طور که گفتیم، سن واقعی ساختمان، برای گرفتن تسهیلات بانکی، سن سندی و سن بهره برداری ساختمان در هنگام خرید و فروش ملک، مهم هستند. به همین دلیل نیاز است تا این محاسبات را بدانیم. روش هایی که در بالا ذکر شد، روش های رسمی برای محاسبه سن فرسودگی ساختمان می باشد. اما روش های غیر رسمی هم وجود دارند که با استفاده از آن ها هم می توانید سن فرسودگی ساختمان را تخمین بزنید.

استعلام سن بنا را چگونه انجام بدهیم؟

برای تشخیص عمر ساختمان یکی از موارد فوق از جمله سن واقعی، سن بهره برداری و سن سندی در نظر گرفته می شود. حال جهت دریافت و استعلام سن فرسودگی ساختمان می توان از روش های زیر استفاده کرد.

تشخیص سن فرسودگی ساختمان از کنتور برق

مشاهده تاریخ نصب کنتور برق یکی دیگر از روش های معمول برای تعیین سن فرسودگی ساختمان می باشد. این تاریخ زمان نزدیک به پایان ساخت و آغاز بهره برداری را نشان می دهد. تاریخ نصب کنتور یکی از دقیق ترین منابع برای تخمین سن بنا است، مگر این که کنتور در طول زمان تعویض شده باشد. در مواردی که کنتورهای برق یا دیگر انشعابات مانند گاز و آب تعویض شده اند، باید به دقت این تغییرات را بررسی کرده و از سایر روش ها برای تخمین سن فرسودگی ساختمان کمک بگیرید.

استعلام سن فرسودگی ساختمان از شهرداری

پروانه ساخت یکی از اسناد اصلی برای تعیین قدمت بنا می باشد. تاریخ صدور پروانه ساخت به طور دقیق نشان می دهد که در چه تاریخی کار ساخت وساز قانونی ساختمان آغاز شده می باشد. با مقایسه این تاریخ با تاریخ فعلی، سن تقریبی ساختمان مشخص می شود. دقت کنید که بین صدور پروانه ساخت و تاریخ نصب انشعابات ممکن است تاخیر وجود داشته باشد، پس باید این دو تاریخ با دقت بررسی شوند.

چنانچه دسترسی به این مدارک ندارید، کافی است به شهرداری مراجعه کرده و مدارک مربوط به پروانه ساخت را دریافت کنید. شهرداری اطلاعات کاملی از پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، سند قطعی و مراحل ساخت ساختمان هر ملک دارد.

استعلام سن بنا با کارشناسان رسمی دادگستری

در صورتی که تعیین دقیق سن فرسودگی ساختمان برای موضوعات حقوقی و رسمی مورد نیاز باشد، می توان از کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه راه و ساختمان کمک گرفت. این کارشناسان با بررسی اسناد موجود، تفسیر عکس های هوایی و استفاده از دیگر روش های علمی می توانند سن دقیق ساختمان را اعلام کنند. این گزارش ها معمولاً در دعاوی ملکی و حقوقی کاربرد دارند.

تاثیر سن فرسودگی ساختمان در قیمت

سن فرسودگی ساختمان یکی از عوامل کلیدی در تعیین قیمت ملک یا ساختمان در بازار املاک می باشد. این عامل به دلایل زیر تاثیرگذار است:

• هزینه های تعمیر و نگهداری: با افزایش سن بنا، احتمال نیاز به تعمیرات و بازسازی خانه بیشتر می شود که بر روی تصمیم گیری خریداران و قیمت تاثیر دارد. در نتیجه خریداران ممکن است از خرید ساختمان های قدیمی به دلیل نگرانی درباره هزینه های آینده تعمیر و نگهداری اجتناب کنند.
• عمر مفید بنا: ساختمان ها پس از گذشت یک دوره معین به طور طبیعی دچار فرسودگی و افت کیفیت می شوند. این امر باعث می شود که قیمت ساختمان های قدیمی و کلنگی به طور چشمگیری نسبت به ساختمان های نوساز کاهش یابد.
• دریافت تسهیلات بانکی: سن بنا به صورت مستقیم بر روی امکان دریافت وام مسکن تاثیر دارد. ساختمان هایی که سن آن ها بالاتر از حد مجاز برای دریافت وام باشند، نمی توانند تسهیلات بانکی را دریافت کنند. در نتیجه سن فرسودگی ساختمان بر قیمت آن اثر گذاشته و ممکن است خریداران را به دلیل عدم امکان دریافت وام از خرید این نوع ساختمان ها منصرف کنند.

در مجموع، سن بنا به عنوان یک عامل مهم در فرآیند قیمت گذاری ملک، بر تصمیمات مالی خریداران و فروشندگان تاثیر مستقیم دارد و توجه به آن در هنگام خرید یا فروش ملک الزامی می باشد.

در ادامه این مقاله سه مفهوم عمر مفید، سن فرسودگی و سن فرسودگی ساختمان برای تخریب را بررسی خواهیم کرد. اگر چه این اصطلاحات به وضعیت و شرایط ساختمان ها مرتبط هستند، اما هر یک به جنبه های مختلفی از عمر و کارایی یک ساختمان اشاره دارد. مقاله هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در سال 1403 را هم بخوانید تا دید بازتری داشته باشید.

عمر مفید ساختمان در ایران چقدر است؟

عمر مفید به مدت زمانی اشاره دارد که یک ساختمان می تواند به طور ایمن و کارآمد مورد استفاده قرار گیرد. عمر بنا معمولا به عواملی از جمله کیفیت و نوع مصالح، روش ساخت و نگهداری آن بستگی دارد. دانستن عمر مفید بنا به مالکان کمک می کند تا برنامه ریزی مناسبی برای نگهداری، تعمیرات، نوسازی یا تخریب انجام دهند و همینطور ارزش ملک را به درستی ارزیابی کنند. این اطلاعات به خریداران و مالکان در اتخاذ تصمیم گیری های بهتر و هوشمندانه تر یاری می رساند.

عمر مفید ساختمان ها در ایران معمولا بین 30 تا 40 سال است، اما این مدت می تواند بسته به عوامل مختلفی مانند نوع مصالح ساختمانی، شرایط جغرافیایی، شرایط آب و هوایی، نگهداری و تعمیرات ساختمان و همینطور روش های ساخت و ساز متغیر باشد. به عنوان مثال عمر مفید ساختمان ها با توجه به نوع اسکلت و مصالح استفاده شده به شرح زیر است:

عمر مفید ساختمان اسکلت فلزی

عمر مفید ساختمان های اسکلت فولادی معمولا بین 30 تا 50 سال تخمین زده می شود. البته استفاده از مصالح با کیفیت از جمله فولاد، توجه به شرایط محیطی و طراحی مهندسی شده نقش بسزایی بر عمر ساختمان اسکلت فلزی خواهد داشت.

عمر مفید ساختمان بتنی

عمر ساختمان های بتنی در ایران معمولا 40 سال در نظر گرفته می شود، با این حال عمر مفید ساختمان اسکلت بتنی تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد. مهم ترین این عوامل شامل کیفیت مصالح، مانند نوع سیمان و سنگدانه ها، نسبت مناسب آب به سیمان و شرایط اجرایی در هنگام ساخت می باشد. همینطور، شرایط محیطی از جمله رطوبت و قرار گرفتن در معرض مواد شیمیایی هم می تواند بر عمر ساختمان بتنی اثر گذار باشد.

عمر مفید ساختمان آجری

عمر ساختمان های آجری بدون اسکلت معمولا به 30 سال یا بیشتر می رسد. با این حال، عمر یک ساختمان آجری به عوامل مختلفی از جمله کیفیت آجر استفاده شده، روش های ساخت، میزان رطوبت و تعمیرات دوره ای بنا وابسته می باشد.

عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان

با گذشت زمان بتدریج ویژگی ها و کارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن کاسته می شود و وقتی این ویژگی ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل کرد، عمر مفید ساختمان به پایان می رسد و ساختمان از انتفاع می افتد. بعضی از عوامل موثر که منجر به کاهش عمر مفید ساختمان می شوند بشرح زیر است که با پیشگیری و جلوگیری از بروز این گونه خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.

خطاهای طراحی

1. خطا در تهیه نقشه ها.
2. خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.
3. دقت ناکافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت ها در این مرحله ناشی از بی تجربگی یا سهل انگاری.
4. عدم توجه کافی به معیارهای مورد نیاز طرح.
5. خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه.

خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا

1. اظهار نظرهای غیرکارشناسی در حین اجرای کار و الزام به اجرای آنها.
2. صرفه جوئی در هزینه ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بکارگیری نیروهای غیرحرفه ای.
3. اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه های آنها در طول زمان.
4. خطاهای اتفاقی و عامل های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره.
5. خطاهای مربوط به تغییر و تحول
6. شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه.
7. انتخاب نامناسب مصالح.
8. انتخاب نامناسب تجهیزات.
9. انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات.
10. انتخاب نامناسب نیروی نظارتی.
11. انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص.
12. انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای کار بدون برنامه.
13. عدم توجه به کنترل کیفیت.

خطاهای بهره برداری و نگهداری

1. تغییر نوع بهره برداری بدون بررسی امکان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یک ساختمان مسکونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یک ساختمان مسکونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره.
2. بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره برداری بدون تغییرات لازم.
3. عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای کشف و رفع نارسائی های کوچک که منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می شود.
4. تعلل در انجام به موقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز.
5. بهربرداری غلط و رعایت نکردن ضوابط مربوط به بهره برداری.
6. عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری.
7. توجیه نبودن گروه های بهره بردار.

بررسی استانداردهای جهانی نشان می دهد که طول عمر ساختمان های کشور ما 25 تا 30 سال، طول عمر ساختمان های کشورهای صنعتی 100 سال و حتی کشور روسیه 300 سال می باشد. آمار مذکور نشان دهنده عمر کم و جوانمرگی ساختمان ها در کشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن می باشد.

نحوه تعیین عمر مفید ساختمان

تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها، مشکل ترین و پر ابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان است.

1. سیستم سازه ای و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی
2. فرسودگی ساختمان، نوع ونحوه فرسودگی آن
3. ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود
4. نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
5. زمان نصب کنتورهای آب، برق، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه
6. نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک (مرکزی، چیلر، پکیج، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی)
7. چیدمان معماری داخلی ساختمان
8. نحوه، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان
9. نوع استفاده از مصالح
10. بررسی اسناد و مدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی، ازجمله آن مدارک ومستندات (ثبتی، شهرداری از قبیل پروانه و پایان کار ساختمان و ملحقات آن، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری، بررسی قبوض مهم)
11. نوع سازه
12. نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک (پارامتر وعامل بسیار مهم، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی است)
13. نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف، بدون کلاف، بتنی، فلزی، ترکیبی و غیره
14. نوع سقف اجراشده
15. طراحی معماری
16. طراحی نما
17. نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال

نحوه تعیین عمرمفید باقیمانده ساختمان

دادگاه طی قرار کارشناسی عمر باقیمانده یک ساختمان را سؤال کرده است؟ چگونه باید عمر باقیمانده ساختمان را حساب کرد؟ وقتی اکثریت ساکنین یک ساختمان علیه اقلیت آن ساختمان به دادگاه شکایت می کنند، آنگاه دادگاه طی قرارکارشناسی. از کارشناس سوال می کند چقدر از عمر ساختمان باقیمانده است و آیا ساختمان هنوز قابل استفاده است یا نه؟ و یا قرار کارشناسی صادره دادگاه اینست که ؛ آیا ساختمان موضوع دعوی از نظر استحکام بنا و مقاومت و … قابلیت بهره برداری و استفاده ساکنین را دارد یا خیر ؟

چون در اینگونه پرونده ها عمدتا ساختمان های قدیمی است که معمولا یا از نظر فنداسیون و یا اسکلت و مقاومت در مقابل زلزله مشکل دارند، معمولا اگر بار ثقلی باشد مشکلی ندارند ولی در قبال بارجانبی با ضوابط و آیین نامه 2800 مطابقت ندارند و نمیتوان تایید بگیرند. لذا کارشناس باید با تمسک به مبانی، معیار ها و شاخص هایی مستند و فنی، گزارش کارشناسی مستدل و مستند به دادگاه دهد.

آیا بعد از 30 سال باید بنا را تخریب کنیم؟ (سن فرسودگی ساختمان برای تخریب)

درست است زمانی که ساختمان دهه اول عمر خود را طی می­ کند جز املاک کلنگی به حساب می­ آید اما هیچ حتمی برای تخریب آن وجود ندارد و نباید فقط سن فرسودگی ساختمان برای تخریب، در اولویت قرار گیرد. شما می توانید با اعمال یک سری تغییرات، بازسازی، تعمیرات و … تا سال­ های دیگر هم از آن استفاده کنید. اما باید امنیت و ایمنی آنرا مورد بررسی قرار دهید تا هیچ تهدیدی برایتان نداشته باشد. در زمان بازسازی و تعمیرات بیشتر از نما و ظاهر خانه به مقاومت آن، سیستم لوله­ کشی و سیم کشی توجه کنید و مطابق با الویت­ ها پیش روید.

اما خب طبیعی است با احتمال وقوع زلزله احتمال خرابی های بیشتر و حتی خطرات جانی ریسک بسیاری بزرگی است که در خانه های بالاتر از 30 سال زندگی کنید. همه ما هم در ایرانی زندگی می کنیم که متوجه این مشکلات هستیم و به چشم آن ها را می بینیم، به همین دلیل امکان تعویض خانه و حتی تعمیرات آن بسیار سخت و دشوار می باشد. به همین دلیل پیشنهاد می شود به دنبال استحکامات بهینه تری باشید تا هزینه کمتری از شما استفاده شود.

در این مطلب به سن فرسودگی ساختمان و نحوه استعلام سن بنا پرداختیم. اگر سوالی دارید در بخش نظرات با ما درمیان بگذارید، خوشحال می شویم بتوانیم در سایت آیرونید به سوالات شما پاسخ دهیم!